中报看楼市｜无美元债压力，美的置业强调保交付、保信用重要性

2023-08-31 01:01:47 来源：界面新闻小 中

作为优质民营房企之一，美的置业上半年仍保持了盈利。

(资料图片仅供参考)

8月29日晚间，美的置业发布的2023年中期业绩报告显示，上半年实现营业收入363.35亿元，同比上升14.8%，毛利润47.92亿元，毛利率为13.2%，净利润17.5亿元，股东应占核心净利润8.56亿元。

今年上半年，美的置业实现合约销售额406亿元，进入行业前二十强，合约销售面积321万平方米，合约销售面积均价增长3%至12653元/平米。

对于房地产行业的发展趋势和公司应对策略，美的置业董事会主席郝恒乐在8月30日的业绩会上表示，未来行业规模增长是放缓的态势和趋势，公司也在持续性降杠杆，并提升安全度。只有公司是安全的、健康的，才能分享未来调整机会过后的行业红利。

郝恒乐还提到，美的置业接下来会保交付，甚至提前交付，让客户有足够信心购买公司的房子；同时也要保信用，信用是公司的底线，任何方面出问题，信用都不能出问题。无论是经营性现金流回流还是新增融资，一定要在保信用的前提下得到保障。同时还有大股东（何享健家族旗下的美的控股）对公司一直以来持续的赋能，这也是美的置业的底气。

今年上半年，美的置业重启公开市场拿地，在广州、佛山、长沙等城市新增土地储备约47万平方米，权益货值约38亿元。

截至上半年末，美的置业的土储总建筑面积约3426万平方米，涉及331个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与的项目有98个。

面对房地产行业形势变化，美的置业开始退出部分三四线城市，坚持在一二线核心城市布局。上半年，美的置业土储面积权益比提升至72%，较期初上升3%，其中二线及以上城市的土储占比67%，同时退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值3.8亿元。

在民营房企整体融资未得到根本改善的情况下，美的置业的融资渠道相对通畅，上半年还实现融资额的正增长。

作为“第二支箭”首批支持的民营房企，美的置业去年12月成功获批150亿中票额度。今年4月发行12亿中票，是首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大机构联合创设风险缓释凭证（CRMW）的民营房企。8月再次发行了9.2亿元中期票据。

在债务兑付方面，美的置业没有美元债，一年内到期的有息负债为124亿元，月均还债约10.31亿元。2023年到期公司债券共计51.44亿元。截止2023年8月，已如期兑付43.04亿元，剩余8.40亿元将在9月到期兑付，美的置业表示公司已经储备好资金支付。

整体的债务结构方面，截至上半年末的有息负债总额是438亿元，同比下降10%；其中，银行借款和债券融资合计占比82%；一年内到期融资余额期限占比28%，与年初持平。

截至报告期末，美的置业持有现金总量238亿元，能覆盖一年内到期的债务兑付。

同时还有银行授信额度1517亿元，尚未动用的银行授信额度1118亿元，公司加权平均融资成本为4.68%；另外，公司净负债率下降至39.8%，剔除受限制现金的现金短债比为1.49，扣预资产负债率67.9%，保持在“绿档”水平。

在交付方面，2023年上半年，美的置业提前和如期交付超4万套新房，覆盖38个城市，77个项目，下半年预计交付5万套。

面对目前景气度较弱的地产市场，美的置业仍然保持信心。美的置业董事会主席郝恒乐在业绩交流会上表示，公司目前的存量项目资源比较充足，能够支撑今明两年合理的销售规模和市场份额。公司当下要加快销售去化和销售回款，做储备结构性的调整，加快对滞重库存的去化。

美的置业下一步的买地策略是优中选优，按照公司底线以及存销结构作常态化的增补。

郝恒乐指出，“到今天为止，公司大量的低量级城市的结构已经比较少了，70%都在比较强的城市，接下来通过不断作减法，聚焦自己资源、能力、管理等，能够辐射到周转相对快，便于管理的地方，公司会更加健康安全，回报率会更加好。

对于当前市场环境下民营企业承受的压力问题，美的置业执行董事兼首席财务官林戈认为，行业供给侧改革对于过去杠杆高、过于激进的企业是一个淘汰，国家会给予更加明确的支持信号，对民营企业会作差异化的调整。

在融资方面，林戈表示公司在坚持做24个月的流动性预警，“我们仍然非常谨慎地对待行业，它的存量太大，我们仍然是如履薄冰的应对行业变化。”

虽然面临着众多不确定的因素，但郝恒乐认为美的置业有底气应对行业困境，“我们坚持做得足够优秀，资产负债表做得足够好，还款足够有保障，不管是民营企业还是国营企业，在新增的融资方面不会有太大问题。”

针对市场层面的销售价格问题，郝恒乐表示，主流的民营企业还是守住持销项目的价格，个别的尾盘，结构不好的业态会作一盘一策。从国央企、民企、债务违约企业三股力量来说，行业现在对价格还是以守价、稳价为主。”

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